LTV -Loan To Value

יחס LTV – Loan to Value

מאת זוהר מאיר כהן, כלכלן ויועץ משכנתאות בכיר
מיזם טוב – ייעוץ משכנתאות

מהו יחס LTV?

יחס Loan to Value (LTV) – או בעברית: יחס הלוואה לשווי הנכס – הוא מדד מרכזי בקביעת רמת הסיכון של הלוואה לדיור. מדובר בכלי מפתח בו עושים שימוש בנקים, מוסדות מימון ויועצים כלכליים לצורך תמחור ריביות והערכת סיכון בעסקאות משכנתא.

ככל שיחס ה-LTV גבוה יותר – כך ההלוואה נחשבת למסוכנת יותר עבור המלווה, מה שעלול להביא לריביות גבוהות יותר עבור הלווה.

איך מחשבים LTV?

החישוב פשוט:

LTV = (סכום ההלוואה ÷ שווי הנכס) × 100

לדוגמה:
אם רוכש דירה קונה נכס בשווי של 1,000,000 ₪ ונוטל הלוואה (משכנתא) בסך 900,000 ₪, אזי יחס ה-LTV הוא:

90% = (900,000 / 1,000,000) × 100

במקרה כזה, מדובר ביחס גבוה, שמעיד על סיכון מהותי לבנק: ירידת ערך של יותר מ-10% בנכס עלולה להוביל את הבנק להפסד אם יידרש לממש את הנכס.

מהו יחס LTV "בריא"?

✔️ יחס LTV של 80% ומטה נחשב לסביר ומאוזן.
✔️ הוא מאפשר למלווה מרווח ביטחון, כך שגם במקרה של ירידת ערך מסוימת בנכס – לא ייגרם נזק מהותי להחזר החוב.
✔️ ריבית בהלוואות כאלה נוטה להיות נמוכה יותר, כפועל יוצא של הסיכון הנמוך יותר.

❗ ירידת ערך של יותר מ-20% במחירי הדירות היא אירוע נדיר, אך אפשרי – בעיקר בתקופות של מיתון ממושך או טלטלה כלכלית חריגה.

מגבלות רגולטוריות

בנק ישראל מגביל את יחס ה-LTV ברכישת דירה:

• 🏠 לרוכשי דירה יחידה: עד 75% מימון.

• 🧱 ברכישת דירה להשקעה: ההגבלה חמורה יותר.

• 💼 גם הלוואות עסקיות ונדל"ן יזמי (כגון קבלנים) מפוקחות לפי יחס LTV, כדי למנוע מינוף יתר ולשמור על יציבות פיננסית.

לסיכום

יחס ה-LTV הוא מדד חיוני שכל לווה צריך להכיר ולהבין. הוא משפיע ישירות על תנאי המשכנתא, על רמת הריבית ועל גמישות פיננסית לאורך חיי ההלוואה.
בחירה נכונה של מסלול מימון – תוך שמירה על LTV מאוזן – היא המפתח להלוואה בטוחה ושקט כלכלי לטווח ארוך.

לבדיקת יחס ה-LTV שלכם ולבחינת האפשרויות למימון בטוח – נשמח לעמוד לשירותכם.

מיזם טוב – ייעוץ משכנתאות מקצועי ואחראי.