בהרבה משקי בית בארצנו הקטנה מועברים נכסים בין בני משפחה. לפעמים בין הורים לילדים, לעיתים בין אחים, לעיתים בין סב לנכדיו.
פעמים זה קורה בתהליך של ירושה, לעיתים זה ניתן במתנה. זהו תהליך טבעי ונורמלי של שימור הון ונכסים בתא הכלכלי הקרוב אליך במקום להעביר אותם לגורם זר שאינו מן המעגל המשפחתי המצומצם.
עסקאות אילו הינן משתלמות מאוד בדרך כלל לרוכשים . על פי רוב יש לרוכשים בעסקאות אילו זכויות בנכס מלכתחילה כך שהם משלמים מחיר מופחת שיכול להסתכם בהטבה משמעותית מאוד, בפרט אם מדובר בעסקה במרכז הארץ ובאזורי ביקוש.
עסקאות במשפחה מגלמות בתוכן חיסכון כספי אדיר לרוכש. לכן הן תמיד, אבל תמיד יהיו בחזקת עסקאות "חשודות" בעיני הבנקים ובעיני רשויות המיסים שחוששות שיש כאן טריק משפחתי לחיסכון כספי במיסים או לחילופין הזרמת כספים במשפחה על ידי משכנתא כאשר המכירה היא פיקטיבית.
אז איך בכל זאת מתגברים על קושי זה ומקבלים משכנתא כאשר מדובר בעסקה במשפחה?
מניסיון רב שנים ועסקאות שבצעתי בתחום זה, וכמה ממש בימים אילו, הדבר אפשרי ואף הופך פשוט לביצוע אם נצמדים באדיקות לשלושה כללי ברזל:
1.נכס חלופי למוכר- לפני שנגשים לעסקה, בודקים שמוכר הנכס הינו בעל זכויות בנכס נוסף.
אחרת, הבנק לא יכנס לעסקה. הסברה שמונחת בעניין זה, שאם חלילה הבנק יגיע למימוש הנכס הנרכש ולמוכר אין נכס חלופי הבנק לא יכול לממש את הנכס הנרכש מבחינה משפטית וכמובן כדי להקדים תרופה למכה הבנק דורש נכס חלופי למוכר כתנאי מקדים לעסקה.
2. מצבו המשפטי של הנכס- בדיקה מדוקדקת של הנכס מבחינה משפטית מקדמית לחתימת חוזה.
היכן הנכס רשום( טאבו/ מינהל) , מה סטטוס הרישום ( בעלות/חכירה/הערת אזהרה) , האם יש גורם משכן, האם יש שעבודים נוספים על הנכס, האם יש חריגות בניה.
כל זה ועוד חייב להיבדק ולהיות בחשבון בשיקולי ההחלטה של הרוכש.
3. רישום משכנתא ותשלומי מיסים בפועל- בשל החשש של הבנקים מפיקטיביות העסקה הם מערימים קשיים אמיתיים לרוכשים. אם בעסקה רגילה נדרשת בסך הכל הערת אזהרה לקבלת משכנתא, הרי שבעסקה במשפחה כדי שהרוכש יקבל את כספי המשכנתא מהבנק הוא נדרש לרשום את המשכנתא בפועל!!! לפני העברת הכספים לרוכשים. אותו דבר לגבי המיסים. הבנק לא מסתפק בדיווח כמו בעסקה רגילה אלא מבקש תשלום בפועל של המיסים!
עסקאות במשפחה נעשות כל הזמן. הן ברות יישום על אף הקשיים הרבים הטמונים בה והן כדאיות מאוד לטווח הארוך.
אז לפני שאתם מבצעים עסקה בקרב המשפחה, שימו לב שאתם עושים את כלל הבדיקות הדרושות ומיישמים את הכללים שכתבתי לכם כאן.
יש לך שאלה בנושא משכנתאות ?
מלא את הפרטים ואחזור אליך בהקדם
