בס"ד
שמאות תקן 22
תקן 22 הוא דוח שבמסגרתו שמאי מקרקעין עורך בדיקת שמאות לבדיקה של פוטנציאל של קרקע. הדוח נועד לשקף את כל המידע הרלוונטי לפני קניית ומכירת קרקע: סקירת כל הסיכונים ובדיקת כל אפשרויות הבנייה בקרקע המדוברת, כמו הכשרת קרקע חקלאית לבנייה ולהיפך.
מטרת תקן 22
מטרת תקן 22 היא ליידע רוכשים פוטנציאליים על השווי העתידי של הקרקע, האם היא צפויה להיות מופשרת ומתי, ומה הסיכונים ברכישת קרקע שלא זמינה לבנייה מיידית.
התקן קובע כללים אחידים לעריכת דוחות שמאות מקרקעין, אין לו פורמט אחיד ולא מגישים את המסקנות לגוף רשמי כלשהו: מסקנות תקן 22 משמשות את המוכרים והרוכשים הפוטנציאליים באמצעות שיקוף מידע וייתכן שגם גורמים נוספים, כמו בנקים, עורכי דין מקרקעין או יועצים פיננסיים ירצו לעיין בדוח השמאות, כדי לייצג את הלקוחות שלהם במשא ומתן במהלך המכירה או במהלך הליכים משפטיים הקשורים בה.
מתי משתמשים בתקן 22 ?
בתקן 22 משתמשים כשרוצים לשווק, למכור או לקנות קרקע שלא זמינה לבנייה עתידית כרגע, אבל יש בה פוטנציאל לשינוי הסטטוס בעתיד, לדוגמא:
✔️חתימה על חוזה קרקע חקלאית: קרקע מיועדת לגידול יבולים או בעלי חיים, שהרוכש מעוניין לשנות את הייעוד שלה.
✔️חתימה על חוזה קרקע ללא תוכנית מפורטת:
קרקע שאין לה תוכנית בנייה מאושרת נכון לרגע זה.
✔️חתימה על חוזה קרקע המיועדת לשטחי ציבור: קרקע שצפויה לשמש לפארקים, גנים, מוסדות ציבוריים וכדומה.
✔️בית מוגן גם אם קיימת תוכנית עתידית המאפשרת בנייה בקרקע, או שזמן ההפשרה רחוק מאוד, תקן 22 עדיין מומלץ בגלל שמדובר בתהליכים בירוקרטיים ארוכים ומתישים, עם תוכניות שיכולות להשתנות נגד הרוכש ומחירים שעלולים להיות גבוהים יותר ממה שהוא מצפה.
מה כולל תקן 22 ?
בדרך כלל, הערכת נכס לפי תקן 22 אורכת בין 1-3 שבועות והיא כוללת 5 נתונים ששמאי המקרקעין כולל בדוח השמאות:
1️⃣שווי הקרקע הנוכחי: מה שווי הקרקע בהתאם לייעוד שלה כיום?
2️⃣ הערכת שווי עתידי: מה יהיה שווי הקרקע אם יתקבלו אישורים לבנות בה?
3️⃣סיכויים וסיכונים לשינוי ייעוד הקרקע: מה הסיכוי להצלחת שינוי ייעוד הקרקע ומה תהיה השפעת השינוי על השווי שלה? לדוגמא, אם שווי קרקע חקלאית הוא מיליון ש"ח, מה יהיה השווי שלה אם יתקבלו האישורים לבנות בה?
4️⃣צפי הזמן המוערך להפשרת הקרקע: בכמה שנים מדובר? מה ההיסטוריה הבירוקרטית של הקרקע? האם כל זכויות הבעלות על הקרקע נמצאים אצל המוכר?
5️⃣ההנחות עליהן התבססה הערכת השווי: פירוט על מיקום הקרקע, גודל הקרקע, ייעודה הנוכחי, מצב הזכויות (משכנתא, טאבו, חכירה), היתרי בנייה, מחירי שוק של קרקעות דומות באזור ועוד.
כדי להגיע לכל הנתונים האלה, שמאי המקרקעין יתבסס על נתונים ממשרדים עירוניים וממשלתיים, וכמובן עסקאות דומות של קרקעות באזור הקרקע המדוברת.
