בס"ד
מס שבח : ההיבטים הקריטיים שכל בעל נכס חייב להכיר
מהו מס שבח?
מס שבח הוא מס ממשלתי המוטל על הרווח שנוצר בעת מכירת נכס מקרקעין בישראל. מדובר בפער שבין מחיר המכירה של הנכס לבין עלות הרכישה המקורית שלו, לאחר עדכון למדד והפחתת הוצאות מוכרות (כגון שיפוצים, תיווך, עורך דין ועוד).
לדוגמה:
אם רכשתם דירה ב־1.2 מיליון ₪ ומכרתם אותה ב־1.8 מיליון ₪, השבח עומד על 600,000 ₪ – וזהו הבסיס לחישוב המס.
מי חייב לשלם מס שבח?
כל מוכר של זכות במקרקעין (דירה, מגרש, חנות, בניין, חלקת אדמה וכו') מחויב בבחינה של חבות במס שבח. החיוב רלוונטי ליחידים, תאגידים ולעיתים גם ליורשים.
ככלל, המס חל רק כאשר יש רווח – כלומר, שבח. אם אין רווח, לא ישולם מס.
מתי משלמים?
מס שבח משולם בתוך 60 ימים ממועד המכירה. יש להגיש דיווח לרשויות המס, גם אם מדובר במכירה פטורה ממס. ניתן לשלם את המס באופן מקוון או דרך עורך הדין המייצג בעסקה.
פטורים עיקריים ממס שבח
פטור לדירה יחידה אחת ל־18 חודשים
מי שמוכר דירת מגורים שהיא דירתו היחידה וזכאי לפטור לפי החוק – עשוי שלא לשלם כלל מס שבח.
ירושה ומתנה
במקרים מסוימים של ירושה, לא חל מס שבח – בתנאי שהמוריש היה זכאי לפטור. גם מתנות בין בני משפחה מדרגה ראשונה עשויות ליהנות מדחיית מס.
שיעור מס ליניארי מוטב
במקרים שבהם אין זכאות לפטור מלא, נהוג לחשב את המס בשיטה ליניארית מוטבת: מחלקים את תקופת הבעלות לשניים – עד ינואר 2014 (פטור יחסי), ומהמועד הזה ואילך (חייב במס של 25%).
כמה משלמים בפועל?
שיעור המס הסטנדרטי על השבח הוא 25% לבעלי דירות פרטיים (ולעיתים 30%–33% במקרים מיוחדים). עם זאת, לאחר קיזוזים והוצאות מוכרות, גובה המס בפועל עשוי להיות נמוך יותר.
הקשר למשכנתאות: נקודת מבט קריטית
השפעה על תכנון המכירה
לקוחות שלוקחים משכנתא במטרה לשדרג דירה או למכור נכס להשקעה, חייבים להכניס את עלות מס השבח כחלק מהחישוב הכלכלי הכולל. חבות לא צפויה במס עלולה לפגוע ביכולת ההחזר של ההלוואה ולשבש את מסלול המימון.
שימוש בפטורים חכמיםלקוחות שמחזיקים במספר נכסים נדרשים לתכנון אסטרטגי – אילו נכסים למכור, מתי למכור, ומי יעמוד על שם מי – כדי להקטין או לבטל חבות במס שבח.
יועץ משכנתאות מנוסה פועל יחד עם עורך דין ושמאי כדי להבטיח חיסכון של עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
מיחזור משכנתאות והשלכות מס
במקרים של מכירה לצורך סגירת משכנתא ומעבר לנכס אחר, חשוב להבין האם מדובר בעסקה שמקנה פטור ממס שבח, או שיש לבצע הערכת שווי מחדש ומימון מתאים שייקח בחשבון את תשלומי המס העתידיים.
סיכום :
מס שבח הוא לא רק מס – הוא נקודת הכרעה פיננסית!!!
הבנה מעמיקה של מס שבח היא קריטית לכל בעל נכס, ובעיקר למי שנמצא במהלך רכישה או מכירה תוך כדי לקיחת משכנתא. שילוב נכון של ייעוץ משפטי, שמאות מקצועית ותכנון כלכלי מדויק, מאפשר להימנע ממלכודות מס, למקסם רווחים ולהימנע מהפתעות לא נעימות מול רשויות המס או הבנק.
נכתב על ידי זוהר מאיר כהן
יועץ משכנתאות בכיר, כלכלן ובעלים של "מיזם טוב – ייעוץ משכנתאות"
זקוקים לייעוץ ממוקד לפני מכירה או רכישה?
דברו איתנו – ננתח יחד את תרחיש המס, נבחן את הפטורים האפשריים ונבנה עבורכם תמהיל מימון חכם ובטוח!!
יש לך שאלה בנושא משכנתאות ?
מלא את הפרטים ואחזור אליך בהקדם
