בס"ד
🏠 3 עצות הזהב לפני שרוכשים נכס במשפחה
במשקי בית רבים בישראל מועברים נכסים בין בני משפחה – לעיתים בין הורים לילדים, לעיתים בין אחים ולעיתים בין סבים לנכדים.
פעמים מדובר בירושה, ולעיתים במתנה. כך או כך – זהו מהלך טבעי ונפוץ של שימור ההון המשפחתי והעברתו בתוך התא הכלכלי הקרוב, מבלי לערב גורמים זרים.
עבור הרוכשים, עסקאות משפחתיות לרוב משתלמות מאוד. ברבים מהמקרים, יש להם כבר זכויות מוקדמות בנכס, מה שמאפשר להם לרכוש אותו במחיר מופחת – במיוחד באזורים מבוקשים ובמרכז הארץ.
אך עם כל היתרונות, עסקה בתוך המשפחה תמיד מעוררת חשש מצד הבנקים ורשויות המס.
הסיבה: האפשרות שמדובר בעסקה "פיקטיבית" שנועדה להוזיל מיסים או לבצע העברת כספים מוסווית באמצעות משכנתא.
אז איך בכל זאת מצליחים לקבל משכנתא לעסקה משפחתית?
מניסיוני הרב, כולל עסקאות ממש מהתקופה האחרונה – ניתן לבצע זאת בהצלחה, כל עוד מקפידים על שלושת כללי הזהב:
✨ 1. ודאו קיומו של נכס חלופי למוכר
בטרם כניסה לעסקה, חובה לבדוק שלמוכר (בן המשפחה המעביר את הנכס) יש נכס אחר בבעלותו.
📌 מדוע זה חשוב? אם הבנק יצטרך לממש את הנכס (במקרה של אי-תשלום), הוא לא יוכל לעשות זאת אם למוכר אין נכס חלופי – דבר שיפגע בזכויות הבנק. לכן, בנקים מתנים לעיתים את אישור המשכנתא בקיומו של נכס נוסף בבעלות המוכר.
✨ 2. בדקו את מצבו המשפטי של הנכס
לפני חתימה על חוזה – חובה לבצע בדיקה משפטית מקיפה:
באיזה מקום רשום הנכס?
(טאבו / רמ"י / חברה משכנת)
- מה הסטטוס המשפטי?(בעלות מלאה / חכירה / הערת אזהרה בלבד)
- האם קיימים שעבודים, עיקולים, חריגות בנייה או צדדים שלישיים המעורבים בנכס?
📌 המלצה: בצעו בדיקה זו בליווי עורך דין מקרקעין מנוסה בלבד.
✨ 3. היו מוכנים לרישום משכנתא ותשלום מיסים בפועל
בעסקאות רגילות, די ברישום הערת אזהרה לשחרור כספי המשכנתא. אך בעסקאות משפחתיות – הכללים שונים:
הבנק דורש רישום מלא של המשכנתא לפני שחרור הכספים.
הבנק דורש תשלום בפועל של מס רכישה / מס שבח – ולא רק התחייבות או אישור דיווח.
📌 משמעות הדבר: עליכם להיערך מראש מבחינת תזרים מזומנים, לוודא זמינות כספים זמניים, ולפעול בדיוק לפי דרישות הבנק.
🧾 לסיכום:
עסקאות נדל"ן בתוך המשפחה הן הזדמנות כלכלית אמיתית, אך הן דורשות התנהלות שקופה, אחראית ומדויקת מול הבנק והרשויות.
🔍 אל תוותרו על בדיקות מקדימות.
🧠 התייעצו עם מומחים לכל אורך הדרך.
📈 תכננו כל שלב – משפטית, פיננסית ותכנונית.
וכמובן – זכרו תמיד: עסקה טובה היא עסקה שמתבצעת נכון.
כותב המאמר:
זוהר מאיר כהן – כלכלן ויועץ משכנתאות בכיר
"מיזם טוב ייעוץ משכנתאות" – הדרך שלך להצלחה!!!
יש לך שאלה בנושא משכנתאות ?
מלא את הפרטים ואחזור אליך בהקדם
