משכנתא היא אחד משישה סוגים של זכויות במקרקעין ומשמעותה שעבוד של נדל"ן על ידי בעל זכות הבעלות, לטובת אחר, על מנת להבטיח את זכויותיו. בדרך כלל נרשמת משכנתא על מנת להבטיח החזר של הלוואה שניתנה לבעל הנכס. "שוק המשכנתאות" הוא ענף פעיל בשוק הפיננסים, בו מתמודדים ספקי ההלוואות ( בנקים, חברות ביטוח) עם הלקוחות (הלווים).
יתרונו העיקרי של שיעבוד נכס במשכנתא הוא גודל הסכום שאותו יכול ללוות אדם פרטי, כשהנכס מהווה בטוחה להחזר ההלוואה. יתרון אחר הוא פריסה ארוכת שנים( עד 30 שנים) שאינה מתאפשרת בהלוואה שאיננה מגובה במשכנתא. כך מתאפשרת ללווה רכישת נכס למגורים. היתרון של המשכנתא למלווה( בנק, חברת ביטוח) הוא רמת סיכון נמוכה יחסית והכנסה יציבה לאורך שנים רבות.
הבדלים בתהליך משכנתא רכישה מקבלן לבין משכנתא רכישה יד שניה( פרטי) :
- מדד תשומות הבניה- הסכום שלא שולם לקבלן מוצמד ברוב המקרים למדד.
- עלויות עורך דין גבוהות במקרה של רכישה מקבלן
- שמאות נדרשת בעסקאות יד שניה . אין דרישה בעסקאות קבלן.
- ייתכנו עיכובים במסירה של עסקאות קבלן. עסקאות פרטיות כמעט ואין עיכובים( חוששים לקנסות)
- וועד בית וארנונה לא ידועים בעסקאות קבלן (ניתן להעריך על פי האיזור שבו מוקם הבניין). בעסקת יד שניה יודעים בוודאות את גובה התשלומים.
- לוח תשלומים – אצל קבלן מטבע הדברים -קשיח( פונה לציבור גדול) , עסקה יד שניה בדרך כלל 3-4 פעימות, קיימת גמישות
- הלוואות קבלן, הלוואות גרייס קיימות בעסקאות קבלן. בעסקת יד שניה אינן קיימות/נצרכות.
עקרון 1: שיעור מימון
לשיעור המימון ההשפעה הגדולה ביותר על תמחור העסקה. הריביות שתקבלו במשכנתא שלכם מושפעות באופן חזק משיעור המימון. מה זה בכלל שיעור המימון ? זהו גובה המשכנתא חלקי מחיר הדירה. לדוגמא: מחיר הדירה 2 מיליון . גובה משכנתא 1 מיליון. שיעור המימון הינו 50% .
באופן כללי, ככל שאחוז המימון גבוה יותר ביחס לשווי הנכס, כך שיעור הריבית בהלוואה עולה. אחוז מימון גבוה מגלם סיכון גבוה יותר עבור הבנק, שכן במקרה של מכירת הנכס וכן במקרה של ירידת מחירי הנדל"ן תיוותר לבנק 'כרית ביטחון' נמוכה, שלא תאפשר את פירעון החוב מתוך כספי המכירה.
לאור המוסבר לעיל אנו נשאף מלכתחילה לשיעור נמוך ככל האפשר ( על פי מדרגות המימון) כך שהעסקה תתומחר בצורה המשתלמת ביותר עבורנו.
עקרון 2: אורך חיי המשכנתא
ככל שהמשכנתא מתפרסת על פני יותר שנים כך סך ההחזר הכולל שתשלמו בגין הריביות גבוה יותר. בעבר התאפשר לבחור משכנתא שתתפרס על פני 40 שנים , וסכומי הריביות נצברו לעיתים לכדי סכומים גבוהים למדי. לפני מספר שנים קבע הפיקוח על הבנקים שתקופת המשכנתא לא תעלה על 30 שנה. תקופת חיי משכנתא ממוצעת בישראל היא 13 שנה. הסיבה לכך נעוצה בעובדה שמשכנתאות רבות נפרעות טרם זמנן ולא משלימות את משך חייהן המקורי.
עקרון 3: תמהיל המשכנתא
תמהיל משכנתא הוא שילוב מספר מסלולי משכנתא ממגזרי הצמדה שונים, בסוגי ריבית שונים, במגוון סוגי פירעון ולטווחי זמן שונים. בנק ישראל קבע מספר מגבלות למידת הסיכונים שבנקים ולווים יכולים לקחת על עצמם בהרכבת תמהיל מסלולי הריבית במשכנתא, ואלו העיקריים:
לפחות שליש מסכום המשכנתא חייב להיות בריבית קבועה.
ריבית קבועה היא הריבית הבטוחה ביותר. היא יכולה להיות צמודה או לא צמודה למדד, כאשר ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) היא הבטוחה מבין השתיים, היות והיא יוצרת ודאות ומאפשרת לכם לדעת מראש בדיוק כמה תשלמו לאורך תקופת ההלוואה. עם זאת, ריבית קל"צ מגלמת בתוכה, מראש, סיכונים לאינפלציה, ולכן היא יקרה יותר ביחס לריבית צמודה.
מקסימום שני שליש ריבית משתנה.
ניתן לקחת את כל שני השליש בריבית פריים אולם ניתן לשלב גם עם ריבית משתנה ( צמוד מדד או לא צמוד מדד)
יש משמעות גדולה מאוד לתמהיל המשכנתא. מלבד בחירת המסלולים המותאמים ללקוח, יש חשיבות למספר השנים שבכל מסלול, ויש חשיבות גדולה ליחסיות המסלול כלפי התמהיל.
עקרון 4: יחס החזר
סכום ההחזר החודשי מתוך סך ההכנסה הפנויה (הנטו) של המשפחה. ככל שהיחס קטן יותר כך תהיה לכם יותר גמישות.
כאשר יחס ההחזר של המשכנתא שלך נמוך יותר ויש הוכחה לאיתנותך הפיננסית אזי ממילא לבנק נוח יותר להציע לך תנאים מיטביים. במילים אחרות, כאשר יחס ההחזר תקין- תמחור העסקה ישתלם לך.
