בס"ד

מחיקת נתוני אשראי

מחיקת נתוני אשראי תמחק את כל נתוני האשראי המופיעים במערכת. הנתונים השליליים ייעלמו כלא היו אבל גם איתם ייעלמו הנתונים החיוביים 

מי יכול למחוק נתוני אשראי ?

כל אזרח שחשבונו האישי לא מוגבל, יכול לבצע מחיקת נתוני אשראי.
בלחיצת כפתור אחת כל הנתונים הפיננסיים הקיימים על שמך- ייעלמו לצמיתות!

לצד מחיקת נתוני האשראי, ניתן להגיש בקשה להפסקת איסוף המידע.

מה קורה לאחר מחיקת נתוני אשראי ?

נתוני האשראי הנמחקים, לא ניתנים לאחזור. הנתונים נמחקים לצמיתות.
מחיקה מותירה את האדם ללא נתוני אשראי.
כאשר הלקוח יגיש בקשת אשראי לבנקים/ גופי אשראי ברור ומובן שהוא יידחה על הסף. מחיקת הנתונים היא " דגל אדום " לגופי האשראי והדבר" עושה שכל".
לקוח כזה יצטרך להמתין לפחות שנתיים עד שיצטברו נתונים חיוביים כדי להגיש בקשת אשראי חדשה.

מה עושה מי שהחיווי אשראי שלו שלילי/ בעייתי?

לא מוחק אותו
מנסה לתקן אותו באופן עצמאי או בעזרה של אנשי מקצוע
פונה ליועץ משכנתאות מומחה שיודע לטפל בתיקים מורכבים על אף החיווי הלא תקין.

בס"ד     

  דירוג אשראי 

הקדמה :

ועדת דורפמן, שהוקמה ב-2014 במטרה לגבש המלצות לשיפור השיתוף בנתוני אשראי, ציינה בדוח הסופי שהמערכת הבנקאית הישראלית מאופיינת בריכוזיות גבוהה :

94% מהפעילות הבנקאית מרוכזת בידי 5 הקבוצות הבנקאיות ולמעלה ממחצית מהפעילות מרוכזת בידי 2 הקבוצות הבנקאיות הגדולות.

המשמעות היא שרוב האשראי של משקי הבית והעסקים הקטנים נמצא בידי הבנקים ויחד אתו מוחזק גם המידע על אותו אשראי: כמות ההלוואות, היקף האשראי, מצב המסגרת המתחדשת, מספר הצ'קים שחזרו ובעצם כל הנתונים שבעזרתם אפשר להעריך כמה טוב אנחנו עומדים בהתחייבויות שלנו.
זהו לא סתם מידע אלא כוח עצום שבעזרתו אפשר לנתח בצורה מדויקת את הסיכונים של כל לקוח ולהתאים את תנאי ההלוואה.

יצוין, כי לנותני אשראי שאינם הבנקים, כגון גופים חוץ בנקאיים, לא הייתה גישה למידע החשוב הזה, כך שהם היו חייבים לתמחר עסקאות בריבית גבוהה מאוד לכל הלקוחות שלהם בשל חוסר ידע ושקיפות לגבי איתנותם הפיננסית.

חוק נתוני אשראי

בעקבות ועדת דורפמן נחקק חוק נתוני האשראי בשנת 2016 שהגדיר מחדש את המידע הפיננסי הנאסף על הלקוחות ואת דרכי הפצתו הלאה. החוק הסדיר דרך לשיתוף מידע בנתוני אשראי של הגופים הפיננסים השונים.

מטרת החוק הייתה פתיחת שוק האשראי והפיכת דירוג האשראי לפלטפורמה למתן אשראי זול יותר. החוק החדש הגדיר גם, כי לא ייאסף רק מידע שלילי, אלא גם מידע חיובי, הכולל נתונים על הלוואות שנלקחו ונפרעו על ידי משקי בית ועסקים קטנים.

מערכת נתוני אשראי

במערכת זו נאספים נתונים לגבי התחייבויות האשראי של יחידים, אזרחי ותושבי ישראל, וכן לגבי אופן הפירעון של התחייבויות אלה.

בבסיס ההקמה של מערכת נתוני אשראי, עמדה ההנחה שמידע הוא המפתח לתמחור הלוואות בצורה טובה יותר.

המערכת מאפשרת לכלל השחקנים בשוק האשראי גישה למידע, וכך כל גוף יודע לפלח את המידע ולתת אשראי אטרקטיבי למגוון לקוחות.

בס"ד

משכנתא לצורך בניה עצמית 

כאשר רוצים מימון בנקאי /חוץ בנקאי עבור רכישת מגרש או עבור בניית נכס באופן עצמאי למגורים -הדבר מוגדר כבנייה עצמית.
לצורך עסקה ייחודית זו הבנק ידרוש נתונים על השטח עליו נרצה לבנות, היתרי בנייה בתוקף, תכניות בנייה, חוזה פיתוח ואישור זכויות עדכני.

הבדלים בין משכנתא רגילה ( יד שניה/קבלן) לבין בניה עצמית :

איפה הכסף ? – במשכנתא רגילה הכסף עובר תמיד לפקודת המוכרים. בבניה עצמית הכסף נכנס לחשבון הבנק שלכם תכנון פיננסי – משכנתא רגילה יש יעד ברור מתי היא תידרש, גובה משכנתא סופי וקל לתכנן הוצאות מסביב. לעומת זאת בבניה עצמית לא יודעים בבירור כמה זמן ייקח לבנות את הבית, מתי תסיימו כל שלב ולכן גם לא ידוע מתי תצרכו כל פעימה ופעימה במשכנתא

ריביות – את כספי המשכנתא לבנייה עצמית אנו מקבלים בכפוף להתקדמות הבנייה. דבר המונע מאיתנו לדעת מהן הריביות אותן נקבל על הלוואת המשכנתא. הריביות המוצגות לנו בכל זמן נתון נכונות לתקופה קצובה של 24 ימים כנגד אישור עקרוני. לכן, אנו נהיה תלויים לאורך כל תהליך הבנייה לגורמים השונים אשר משפיעים לנו על שוק ריביות המשכנתא.

 ניהול תקציב נכון – במשכנתא רגילה פחות מורכב לתכנן את התזרים מזומנים, רוב ההוצאות ידועות מראש ואתם יודעים מתי תצטרכו כל סכום כסף. לעומת זאת, בבניה עצמית מכיוון שהמשכנתא מגיעה בפעימות ובדרך כלל אחרי שאתם כבר סיימתם שלב או שנים בבניה, תכנון התזרים חשוב לא פחות מתכנון המשכנתא, אחרת אתם עלולים להיתקע באמצע הבניה ללא כסף נזיל. ההמלצה היא לבקש מהבנק קצת יותר כסף ממה שאתם חושבים שאתם צריכים!

שימת לב:

בבניה עצמית תדרשו לשתי שמאויות על הנכס ואישור מהנדס לכל שחרור בכל שלב שבו משחררים כספים.

הערות חשובות :

לא להתחיל לפעול ולבזבז כספים, זמן ואנרגיות מבלי שיש אישור עקרוני מהבנק ( רצוי לפחות שניים) לבנייה עצמית
זוהי עסקה מורכבת ! השתמשו בבעלי מקצוע מומחים הנדרשים לעסקה זו לכל אורך הדרך.

בהצלחה רבה בבניית בית חלומותיכם!!!!

בס"ד

רישום בית משותף

בית משותף מהו ?

בית משותף, על פי חוק המקרקעין ,הוא בית שיש בו לפחות שתי דירות / יחידות והוא מורכב ממבנה אחד או יותר.
בית משותף נרשם בפנקס הבתים המשותפים המנוהל בכל אחת מלשכות רישום המקרקעין (טאבו).

פנקס בתים משותפים מהו ?

פנקס בתים משותפים כולל מבנים בהם יש שתי דירות ומעלה, כך שבית דו משפחתי יכול להירשם בפנקס הבתים המשותפים, לאחר הסכמה של כלל הדיירים .

רישום בפנקס בתים משותפים מאפשר חלוקה ברורה של הזכויות בין בעלי הנכס, כך שכל חלק בחלקה מקבל מספר תת – חלקה . בנוסף, בעת הרישום בפנקס בתים משותפים, ישנה התייחסות להצמדות הקיימות של הנכסים- מרפסות, חניות, חדר מדרגות, מחסן, גג, חצר.

של מי אחראיות רישום הבית המשותף ?

אחריות הקבלן

על פי חוק המכר, נקבע כי חובת היזם היא לפעול לרישום הבית המשותף תוך שנה ממועד רישום איחוד וחלוקה של המקרקעין עליו מצוי הבניין, או ממועד העמדת הדירה לחזקת הקונה -המאוחר מבין השניים.

יתרונות רישום בית משותף:

גבולות ברורים ,מדויקים ומוסדרים לכל יחידת דיור בפני עצמה
ניתן בקלות לקחת משכנתא כאשר הרישום מוסדר
ניתן בקלות יתירהמכור/לקנות נכס מוסדר כהלכה
שווי הנכס עולה כאשר הרישום בטאבו ללא תלות במנהל או בחברה משכנת

שימת לב:
הרבה בתים בישראל, שנרכשו מקבלן ,מתעכבים ברישום בית משותף.
יש לפעול מול הקבלן להסדיר רישום זה. גם אם עו"ד מטעם הקבלן לא עושה זאת, ניתן למנות עו"ד חיצוני , מיופה כוחם של הדיירים, על מנת להסדיר רישום חשוב זה .

בס"ד

הלוואת קבלן

רקע :

בשנת 2023 שוק הדיור נכנס לקיפאון ומעט מאד עסקאות נדל"ן נחתמו.
מצב זה גרם לקשיי נזילות אצל קבלנים ויזמים רבים אשר חלקם עשו מהלך מתוחכם לעורר את השוק והם החליטו להציע לרוכשי הדירות הטבות ייחודיות וזאת כאמור כדי להניע את גלגלי המכירות בפרויקטים השונים.

אחת מן ההטבות היא הלוואת קבלן.

מה זה בכלל ??

הלוואת קבלן הינה מוצר וותיק שקיבל חיים חדשים בשל רוח התקופה.

בדירת קבלן (יד ראשונה) היזם מתקשר עם בנק כלשהוא לצורך מימון הפרויקט. הבנק מזרים ליזם כסף לפי התקדמות קצב הפרויקט ( מכירת הדירות).
דירה נחשבת " מכורה" כאשר שולם עליה לפחות 20% משווי תמורתה.
במעמד חתימת ההסכם , הקונה משלם בדרך כלל 7% עד 15% הון עצמי.

הלוואת קבלן זוהי הלוואת בלון שאותה נוטלים הרוכשים לצורך השלמה להון העצמי הנדרש ברכישת הדירה , בדרך כלל למשך 36 חודשים , שאת הריבית והעמלות עליה משלם הקבלן .

כך הלווה מקבל מימון להון העצמי ברכישת הדירה החדשה( 20/80) וכך הקבלן נהנה מהמשך מימון של הבנק המלווה( עמד בקריטריון של "דירה מכורה")

יתרונות של הלוואת קבלן:

* פטור מדד תשומות הבניה
* הון עצמי ראשוני נמוך
* ריביות נמוכות מריביות שוק

חסרונות של הלוואת קבלן:

* לקוחות שבויים של הבנק בו ניתנה ההלוואה
* עמלות פירעון במקרה של מחזור/סילוק ההלוואה
* אם ההלוואה צמודה למדד יש השפעה על הקרן

שימת לב:
הרבה פעמים הלוואת הקבלן אינה מספיקה ונדרשת עוד משכנתא מהבנק להשלמת העסקה. מכיוון שאתה "שבוי" בבנק התמחור עשוי להיות לא כדאי.

את הלוואת הקבלן, שהיא מוצר שיווקי טהור שקם לתחייה, מעמיד הבנק למשכנתאות לרוכש הדירה החדשה על פי הכללים ללקיחת הלוואת משכנתא ובשעבוד הדירה הנרכשת.

בס"ד

הערת אזהרה

הגדרה :

במסגרת דיני המקרקעין " הערת אזהרה " היא רישום במרשם המקרקעין בדבר התחייבות בכתב, של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, לעשות במקרקעין מסוימים עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה.

מטרות :

להזהיר ולהודיע, לכל מי שמתעניין במקרקעין שלגביהם רשומה הערת אזהרה, כי קיימת התחייבות מצד בעל המקרקעין לעשות בהם עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה, וזאת באמצעות עיון בפנקסים הפתוחים לעיון הציבור.

למנוע מבעל המקרקעין, שהתחייב לעשות עסקה עם קונה א', לעשות עסקה סותרת עם אדם ב' באותם המקרקעין, ללא הסכמתו של קונה א' או ללא קבלת צו מבית משפט.

מעמדה המשפטי של הערת האזהרה :

הערת האזהרה אינה מהווה זכות קניינית במקרקעין, אלא זכות חוזית, אך קשה שלא להפריז בכוחה של הערת האזהרה. ואכן, לאחר שחותמים על הסכם מכר הדבר הראשון שממהרים לעשות הוא לרשום הערת אזהרה, כאשר מעוניינים למנוע עסקה נוגדים רושמים הערת אזהרה בגין הימנעות מעסקה, וכך עושים גם יזמים שמעוניינים להבטיח את זכויותיהם בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית.

בס"ד 

הוצאה לפועל 

מה זה

הוצאה לפועל היא מערכת משפטית המופעלת על ידי המדינה במטרה לאכוף פסקי דין והחלטות משפטיות הנוגעות לחובות כספיים.
מערכת זו מעניקה לנושים כלים לגביית חובות מהחייבים אשר לא שילמו את חובותיהם באופן וולונטרי.

כיצד מגיע החוב להוצאה לפועל

החוק קבע כי אדם יכול לפתוח נגדכם תיק בהוצאה לפועל לבדו או בסיוע עורך דינו בכמה מקרים:
אם זכה בתביעה כספית נגדכם ולא שילמתם
אם הוא מחזיק בשטר חוב, שטר ערבות או שטר משכנתא שנתתם לו
אם הוא מחזיק בצ'קים שלא שילמתם
אם הוא מחזיק בכל מסמך חוקי המהווה ראייה לכך שאתם חייבים לו כסף ולא שילמתם.

מה מעקלים בהוצאה לפועל  

בהליך ההוצאה לפועל, רשויות האכיפה מוסמכות לעקל נכסים שונים השייכים לחייב במטרה לספק לנושה את המגיע לו על פי פסק הדין. פעולת העיקול כוללת תפיסת נכסים מוחשיים ולא מוחשיים, לרבות נכסי נדל"ן, רכבים, חשבונות בנק, זכויות כספיות, ציוד עסקי ואף חפצים אישיים בעלי ערך כספי.

איך מגיעים להסדר תשלומים עם הוצאה לפועל

לרשותכם עומדות שתי אפשרויות:
1⃣להגיע להסדר מול ההוצאה לפועל בתוך 20 יום על תשלום החוב – בדרך כלל בהסדר של תשלומים, אם כי אף אחד לא יכעס עליכם אם תשלמו בבת אחת
2⃣ להגיב בהתנגדות לעצם קיום החוב, ולשם כך עומדים לרשותכם 30 ימים.

שימת לב
אסור להתעלם מההוצאה לפועל

הסדר תשלום מוצלח מאפשר לחייב לפרוע את חובו בצורה מסודרת ומבוקרת, תוך שמירה על יציבותו הכלכלית והימנעות מהליכי עיקול והוצאה לפועל נוספים.

בהרבה משקי בית בארצנו הקטנה מועברים נכסים בין בני משפחה. לפעמים בין הורים לילדים, לעיתים בין אחים, לעיתים בין סב לנכדיו.

פעמים זה קורה בתהליך של ירושה, לעיתים זה ניתן במתנה. זהו תהליך טבעי ונורמלי של שימור הון ונכסים בתא הכלכלי הקרוב אליך במקום להעביר אותם לגורם זר שאינו מן המעגל המשפחתי המצומצם.

עסקאות אילו הינן משתלמות מאוד בדרך כלל לרוכשים . על פי רוב יש לרוכשים בעסקאות אילו זכויות בנכס מלכתחילה כך שהם משלמים מחיר מופחת שיכול להסתכם בהטבה משמעותית מאוד, בפרט אם מדובר בעסקה במרכז הארץ ובאזורי ביקוש.

עסקאות במשפחה מגלמות בתוכן חיסכון כספי אדיר לרוכש. לכן הן תמיד, אבל תמיד יהיו בחזקת עסקאות "חשודות" בעיני הבנקים ובעיני רשויות המיסים שחוששות שיש כאן טריק משפחתי לחיסכון כספי במיסים או לחילופין הזרמת כספים במשפחה על ידי משכנתא כאשר המכירה היא פיקטיבית.

אז איך בכל זאת מתגברים על קושי זה ומקבלים משכנתא כאשר מדובר בעסקה במשפחה?

מניסיון רב שנים ועסקאות שבצעתי בתחום זה, וכמה ממש בימים אילו, הדבר אפשרי ואף הופך פשוט לביצוע אם נצמדים באדיקות לשלושה כללי ברזל:
1.נכס חלופי למוכר- לפני שנגשים לעסקה, בודקים שמוכר הנכס הינו בעל זכויות בנכס נוסף.
אחרת, הבנק לא יכנס לעסקה. הסברה שמונחת בעניין זה, שאם חלילה הבנק יגיע למימוש הנכס הנרכש ולמוכר אין נכס חלופי הבנק לא יכול לממש את הנכס הנרכש מבחינה משפטית וכמובן כדי להקדים תרופה למכה הבנק דורש נכס חלופי למוכר כתנאי מקדים לעסקה.

2. מצבו המשפטי של הנכס- בדיקה מדוקדקת של הנכס מבחינה משפטית מקדמית לחתימת חוזה.
היכן הנכס רשום( טאבו/ מינהל) , מה סטטוס הרישום ( בעלות/חכירה/הערת אזהרה) , האם יש גורם משכן, האם יש שעבודים נוספים על הנכס, האם יש חריגות בניה.
כל זה ועוד חייב להיבדק ולהיות בחשבון בשיקולי ההחלטה של הרוכש.

3. רישום משכנתא ותשלומי מיסים בפועל- בשל החשש של הבנקים מפיקטיביות העסקה הם מערימים קשיים אמיתיים לרוכשים. אם בעסקה רגילה נדרשת בסך הכל הערת אזהרה לקבלת משכנתא, הרי שבעסקה במשפחה כדי שהרוכש יקבל את כספי המשכנתא מהבנק הוא נדרש לרשום את המשכנתא בפועל!!! לפני העברת הכספים לרוכשים. אותו דבר לגבי המיסים. הבנק לא מסתפק בדיווח כמו בעסקה רגילה אלא מבקש תשלום בפועל של המיסים!

עסקאות במשפחה נעשות כל הזמן. הן ברות יישום על אף הקשיים הרבים הטמונים בה והן כדאיות מאוד לטווח הארוך.
אז לפני שאתם מבצעים עסקה בקרב המשפחה, שימו לב שאתם עושים את כלל הבדיקות הדרושות ומיישמים את הכללים שכתבתי לכם כאן.