בס"ד

 מיליון שקלים נזילים בשנת 2025 – מה עדיף? נדל"ן מניב או שוק ההון

מדריך ממוקד למשקיע הישראלי

━━━━━━━━━━━━━━━
משקיע חסר דירה

מס רכישה נמוך מאוד
מימון עד 75%
הכנסה פסיבית + הגנה מאינפלציה
מינוף גבוה, תחזוקה, ריכוז סיכון

מסקנה :
נדל"ן מניב עדיף – פתרון אידיאלי לבניית נכס ראשון עם יתרונות ייחודיים

━━━━━━━━━━━━━━━
משקיע בעל דירה

ניסיון ונכסים קיימים
שליטה גבוהה בשוק
מס רכישה גבוה (8%+)
מימון מוגבל, רגולציה אגרסיבית

מסקנה :
שוק ההון עדיף – בזכות פיזור, נזילות ותשואה עודפת לאורך זמן

━━━━━━━━━━━━━

━━

השוואה תמציתית:

* נדל"ן = מתאים לחסרי דירה עם יתרונות מס ומינוף

* שוק ההון = מתאים לבעלי דירה עם פיזור ושליטה

* לרבים עדיף: שילוב חכם לפי פרופיל וסיכון

━━━━━━━━━━━━━━━
המלצה מקצועית

חסר דירה:
75% נדל"ן + 25% תיק השקעות

בעל דירה:

100% תיק השקעות מגוון
(כולל REIT, קרנות מניבות, אפיקים גלובליים)

━━━━━━━━━━━━━━━
הכותב:
זוהר מאיר כהן
בעלים – "מיזם טוב ייעוץ משכנתאות"
כלכלן ויועץ משכנתאות מומחה

רוצה לדעת מה נכון עבורך
שלח לי הודעה

בברכה,
זוהר מאיר כהן

טלפון : 052-4-495-217

בס"ד

תחזית עדכנית למחירי הדירות בישראל – 2025:

סקירה כללית :

נכון ל-2025, ריבית בנק ישראל עומדת על רמה יחסית גבוהה לעומת השנים האחרונות (בסביבות 4.5% ). מדובר בהמשך מגמה שהחלה בסוף 2022, כחלק מהמאבק באינפלציה.

במקביל, שוק הנדל"ן רשם קיפאון יחסי במספר העסקאות ב-2023-2024, לצד ירידות מחירים קלות באזורים מסוימים (1%-5% ירידה בממוצע, תלוי אזור), אך ללא "קריסה" רחבה במחירים.

גורמים עיקריים שמשפיעים על מחירי הדירות בהסתכלות קדימה:

ריבית גבוהה לחץ לירידת מחירים

ריבית גבוהה מקטינה את כוח הקנייה של משקי הבית. ההחזר החודשי של משכנתה התייקר משמעותית (~30%-40% לעומת 2021).

ריבית גבוהה מפחיתה את כמות הרוכשים פוטנציאליים(ביקוש יורד) לחץ גובר על הורדת מחירים.

היצע נמוך תמיכה במחירים הגבוהים

מלאי הדירות בישראל עדיין נמוך יחסית לביקוש, בעיקר במרכז.

קצב התחלות בנייה ירד בשנתיים האחרונות (בשל עלויות מימון גבוהות ליזמים וקבלנים).

זמן סיום פרויקטים התארך (בעיות כוח אדם, רגולציה).

ביקוש קשיח יחסית

הגידול הטבעי באוכלוסייה (~2% בשנה) יוצר בסיס קבוע לביקוש.

אוכלוסייה צעירה יחסית, ותפיסה תרבותית של בעלות על דירה.

ציפיות להורדת ריבית בטווח בינוני

בשווקים גוברות הערכות שבנק ישראל יתחיל להוריד ריבית בהדרגה לקראת סוף 2025 ובמהלך 2026.

ירידת ריבית תחזיר חלק מהביקוש לשוק הנדל"ן.

תחזית קרה, על בסיס הנתונים:

6-12 חודשים הקרובים :

דשדוש / ירידות מתונות של עד 5%-7% נוספים, בעיקר בפריפריה או אזורים עם עודף בנייה.

12-24 חודשים הבאים :

התייצבות מחירים , ייתכן תחילת התאוששות קלה אם הריבית תרד בפועל והביקוש יתעורר מחדש.

3-5 שנים הבאות:

חזרה לצמיחה במחירים, בעיקר במרכז הארץ ואזורים עם ביקוש חזק, אלא אם יתבצע שינוי מהותי בקצב הבנייה או במדיניות מיסוי.

סיכום :

בטווח הקצר: לחץ מתון לירידת המחירים.

בטווח הבינוני-ארוך: כוחות הביקוש-והיצע בישראל צפויים להחזיר מגמת עלייה.

סיכון עיקרי לתחזית: אם הריבית תישאר גבוהה מהצפוי לאורך זמן רב או יהיה מיתון חריף – ייתכנו ירידות חדות יותר.

בברכה,
זוהר מאיר כהן

כלכלן ויועץ משכנתאות מומחה

"מיזם טוב ייעוץ משכנתאות"

הדרך שלך לחופש כלכלי!

בס"ד

רכישת חלקו של בן זוג במשכנתא בעקבות גירושין

הפרידה היא לא תהליך קל, אבל כשזה מגיע למשכנתא – אנחנו כאן כדי לעשות את זה פשוט, ברור ומסודר.

אם החלטת להישאר בדירה ולרכוש את חלקו של בן הזוג השני, חשוב שתדע בדיוק איך זה עובד, איזה מסמכים תצטרך, ומה מצפה לך בתהליך מול הבנק.

אז איך זה עובד? שלב אחרי שלב:

שלב 1: הסכם גירושין והערכת שווי הנכס

הסכם גירושין חתום – כדי שהבנק יאשר את העברת הבעלות, צריך להציג הסכם גירושין מאושר על ידי בית משפט או בית דין רבני. ההסכם צריך לכלול סעיפים ברורים לגבי הנכס.

בדיקת שווי הנכס – הבנק ירצה לדעת מהו השווי העדכני של הדירה, ולכן לרוב ידרוש שמאות שתבוצע על ידי שמאי מוסמך.

שלב 2: אישור עקרוני מהבנק

בדיקת יכולת פיננסית – הבנק יבדוק האם תוכל לעמוד בהחזרים לבד.

מסמכים נדרשים:

תעודת זהות וספח מעודכן

דפי חשבון בנק של 3 חודשים אחרונים

תלושי שכר לשכירים או שומות מס+ אישור רו"ח לעצמאים

הסכם גירושין מאושר

נסח טאבו או אישור זכויות מהמנהל ( עדכני)

דו"ח נתוני אשראי מבנק ישראל

אישור יתרת משכנתא (אם יש משכנתא קיימת)

קבלת אישור עקרוני – אם הכול תקין, הבנק ייתן לך אישור עקרוני בתנאים שייקבעו.

שלב 3: הערכת שמאי לנכס

לאחר קבלת האישור העקרוני, הבנק ישלח אותך לבצע הערכת שמאי לנכס, כדי לוודא שהוא תואם את הסכום שממנו מחושבת המשכנתא.

שלב 4: חתימה על מסמכי המשכנתא

לאחר שהבנק אישר את כל הנתונים, תוזמן לחתום על מסמכי המשכנתא החדשה. חשוב לדעת שתצטרך גם:

ביטוח חיים למשכנתא

ביטוח מבנה למשכנתא

ייפוי כוח נוטריוני (אם נדרש)

שלב 5: רישום והעברת בעלות

רישום בטאבו – בן הזוג היוצא מוסר את זכויותיו בנכס, והדירה נרשמת על שמך בלבד.

רישום המשכנתא – המשכנתא הקיימת תסולק, ובמקומה תירשם המשכנתא החדשה על שמך בלבד.

שלב 6: שחרור הכספים וסיום התהליך

אחרי שהכול הושלם, הבנק ישחרר את הכספים לבן הזוג היוצא, בהתאם להסכם הגירושין. מרגע זה – הנכס כולו שלך, ואתה ממשיך עם המשכנתא לבד.

שימת

העברה אגב גירושין איננה מהווה אירוע מס, ולכן אין חיוב במס רכישה או במס שבח , ואין חובה לדווח אודותיה לרשות המיסים אך מומלץ לעשות זאת כדי לחסוך הליכים בירוקרטיים בעתיד.

מיזם טוב – ייעוץ משכנתאות | חוסכים לך כסף ודאגות

שמאות  תקן 19

מאת זוהר מאיר כהן
כלכלן ויועץ משכנתאות מומחה
בעלים של מיזם טוב – ייעוץ משכנתאות

מהו תקן 19?

תקן 19 הוא תקן מקצועי לשמאות מקרקעין בישראל, שנקבע על ידי מועצת שמאי המקרקעין, ונועד להסדיר את אופן הערכת שווי נכסים לצרכים חשבונאיים ופיננסיים – לרבות דיווחים של חברות ציבוריות, בדיקות נאותות, מיזוגים, רכישות ותהליכים משפטיים.

התקן מבוסס על עקרונות של שווי הוגן, שקיפות, מהימנות ודיוק, והוא משתלב עם תקני החשבונאות הבינלאומיים (IFRS), במיוחד בהקשר של הערכת נכסים על פי Fair Value.

מטרות התקן:

דיוק ואמינות – להבטיח שהשווי הנקוב משקף את מחיר השוק ההוגן בזמן ההערכה.
תיאום עם תקינה בינלאומית – במיוחד עם תקן IFRS לגבי שווי נכסים.
אחידות מקצועית – כל שמאי פועל לפי כללים אחידים וברורים, מה שמייצר שפה מקצועית משותפת ואחידות דיווחים.

למי זה רלוונטי?

תקן 19 נדרש לצורך הערכת שווי של:

• נדל"ן מניב (משרדים, מרכזים מסחריים ועוד).

• נכסים להשקעה (למשל קרקע ייעודית או נכסים בבעלות חברה).

• פרויקטים בשלבי תכנון, פיתוח או בנייה.

• זכויות במקרקעין שמהוות נכס פיננסי לצורכי דיווח, רכישה או חלוקה.

עקרונות מרכזיים של התקן:

שווי הוגן

הערכת השווי מתבצעת על פי שוויו של הנכס בשוק פתוח – כלומר, המחיר בו יימכר בין צדדים מרצון, ללא לחץ חיצוני.

שיטות הערכה

התקן מאפשר שימוש בשיטות מקובלות בלבד:

• שיטת ההשוואה – ביחס לעסקאות דומות בסביבה.

• שיטת היוון תזרימי מזומנים – נכסים מניבים.

• שיטת העלות – בנכסים מיוחדים או מורכבים.

שקיפות

הדו"ח חייב לכלול את כל ההנחות, הנתונים והמסמכים עליהם התבססה ההערכה, לרבות מקורות המידע.

עדכניות

חובה להסתמך על מידע עדכני ורלוונטי, לרבות תנאי השוק בזמן ההערכה.

שלבי העבודה בדוח לפי תקן 19:

1. איסוף נתונים – מיקום, גודל, מצב תכנוני, זכויות קניין, חוזים וכו'.

2. ניתוח שוק – ניתוח מגמות עדכניות וסקירת עסקאות דומות.

3. בחירת שיטת ההערכה – בהתאמה לסוג הנכס ולמטרת ההערכה.

4. עריכת הדו"ח – הצגת מסקנות, שיטות חישוב, ניתוחים והנחות עבודה.

שימושים נפוצים:

• דוחות כספיים של חברות ציבוריות.

• בדיקות נאותות לפני רכישת נדל"ן.

• הערכות שווי לקראת מיזוגים ורכישות.

• בדיקות משפטיות – לדוגמה בפירוק שותפויות, ירושות או חלוקת נכסים.

• תמיכה בניהול פיננסי ואסטרטגי של חברות.

לסיכום:

תקן 19 הוא אבן יסוד בעולם השמאות הפיננסית. הוא מבטיח שהשווי המוצג בדוחות – בין אם לחברה, משקיע או רשות ציבורית – יהיה מהימן, אובייקטיבי ובר בדיקה.

הערכת נכס על פי תקן 19 אינה רק חובה רגולטורית – היא כלי לקבלת החלטות מושכלות ולניהול סיכונים בעסקאות משמעותיות.

מעוניינים בהערכת שווי מדויקת לפי תקן 19?
מיזם טוב – ייעוץ משכנתאות מציע לכם ליווי מקצועי ואישי, בשפה בהירה וללא פשרות על דיוק ואמינות.

בס"ד

מחיקת נתוני אשראי

מחיקת נתוני אשראי תמחק את כל נתוני האשראי המופיעים במערכת. הנתונים השליליים ייעלמו כלא היו אבל גם איתם ייעלמו הנתונים החיוביים 

מי יכול למחוק נתוני אשראי ?

כל אזרח שחשבונו האישי לא מוגבל, יכול לבצע מחיקת נתוני אשראי.
בלחיצת כפתור אחת כל הנתונים הפיננסיים הקיימים על שמך- ייעלמו לצמיתות!

לצד מחיקת נתוני האשראי, ניתן להגיש בקשה להפסקת איסוף המידע.

מה קורה לאחר מחיקת נתוני אשראי ?

נתוני האשראי הנמחקים, לא ניתנים לאחזור. הנתונים נמחקים לצמיתות.
מחיקה מותירה את האדם ללא נתוני אשראי.
כאשר הלקוח יגיש בקשת אשראי לבנקים/ גופי אשראי ברור ומובן שהוא יידחה על הסף. מחיקת הנתונים היא " דגל אדום " לגופי האשראי והדבר" עושה שכל".
לקוח כזה יצטרך להמתין לפחות שנתיים עד שיצטברו נתונים חיוביים כדי להגיש בקשת אשראי חדשה.

מה עושה מי שהחיווי אשראי שלו שלילי/ בעייתי?

לא מוחק אותו
מנסה לתקן אותו באופן עצמאי או בעזרה של אנשי מקצוע
פונה ליועץ משכנתאות מומחה שיודע לטפל בתיקים מורכבים על אף החיווי הלא תקין.

נכתב על ידי,

זוהר מאיר כהן, כלכלן ויועץ משכנתאות מומחה

"מיזם טוב ייעוץ משכנתאות "- להפוך את השלילי לחיובי!

בס"ד     

  דירוג אשראי 

הקדמה :

ועדת דורפמן, שהוקמה ב-2014 במטרה לגבש המלצות לשיפור השיתוף בנתוני אשראי, ציינה בדוח הסופי שהמערכת הבנקאית הישראלית מאופיינת בריכוזיות גבוהה :

94% מהפעילות הבנקאית מרוכזת בידי 5 הקבוצות הבנקאיות ולמעלה ממחצית מהפעילות מרוכזת בידי 2 הקבוצות הבנקאיות הגדולות.

המשמעות היא שרוב האשראי של משקי הבית והעסקים הקטנים נמצא בידי הבנקים ויחד אתו מוחזק גם המידע על אותו אשראי: כמות ההלוואות, היקף האשראי, מצב המסגרת המתחדשת, מספר הצ'קים שחזרו ובעצם כל הנתונים שבעזרתם אפשר להעריך כמה טוב אנחנו עומדים בהתחייבויות שלנו.
זהו לא סתם מידע אלא כוח עצום שבעזרתו אפשר לנתח בצורה מדויקת את הסיכונים של כל לקוח ולהתאים את תנאי ההלוואה.

יצוין, כי לנותני אשראי שאינם הבנקים, כגון גופים חוץ בנקאיים, לא הייתה גישה למידע החשוב הזה, כך שהם היו חייבים לתמחר עסקאות בריבית גבוהה מאוד לכל הלקוחות שלהם בשל חוסר ידע ושקיפות לגבי איתנותם הפיננסית.

חוק נתוני אשראי

בעקבות ועדת דורפמן נחקק חוק נתוני האשראי בשנת 2016 שהגדיר מחדש את המידע הפיננסי הנאסף על הלקוחות ואת דרכי הפצתו הלאה. החוק הסדיר דרך לשיתוף מידע בנתוני אשראי של הגופים הפיננסים השונים.

מטרת החוק הייתה פתיחת שוק האשראי והפיכת דירוג האשראי לפלטפורמה למתן אשראי זול יותר. החוק החדש הגדיר גם, כי לא ייאסף רק מידע שלילי, אלא גם מידע חיובי, הכולל נתונים על הלוואות שנלקחו ונפרעו על ידי משקי בית ועסקים קטנים.

מערכת נתוני אשראי

במערכת זו נאספים נתונים לגבי התחייבויות האשראי של יחידים, אזרחי ותושבי ישראל, וכן לגבי אופן הפירעון של התחייבויות אלה.

בבסיס ההקמה של מערכת נתוני אשראי, עמדה ההנחה שמידע הוא המפתח לתמחור הלוואות בצורה טובה יותר.

המערכת מאפשרת לכלל השחקנים בשוק האשראי גישה למידע, וכך כל גוף יודע לפלח את המידע ולתת אשראי אטרקטיבי למגוון לקוחות.

בס"ד

משכנתא לצורך בניה עצמית 

כאשר רוצים מימון בנקאי /חוץ בנקאי עבור רכישת מגרש או עבור בניית נכס באופן עצמאי למגורים -הדבר מוגדר כבנייה עצמית.
לצורך עסקה ייחודית זו הבנק ידרוש נתונים על השטח עליו נרצה לבנות, היתרי בנייה בתוקף, תכניות בנייה, חוזה פיתוח ואישור זכויות עדכני.

הבדלים בין משכנתא רגילה ( יד שניה/קבלן) לבין בניה עצמית :

איפה הכסף ? – במשכנתא רגילה הכסף עובר תמיד לפקודת המוכרים. בבניה עצמית הכסף נכנס לחשבון הבנק שלכם תכנון פיננסי – משכנתא רגילה יש יעד ברור מתי היא תידרש, גובה משכנתא סופי וקל לתכנן הוצאות מסביב. לעומת זאת בבניה עצמית לא יודעים בבירור כמה זמן ייקח לבנות את הבית, מתי תסיימו כל שלב ולכן גם לא ידוע מתי תצרכו כל פעימה ופעימה במשכנתא

ריביות – את כספי המשכנתא לבנייה עצמית אנו מקבלים בכפוף להתקדמות הבנייה. דבר המונע מאיתנו לדעת מהן הריביות אותן נקבל על הלוואת המשכנתא. הריביות המוצגות לנו בכל זמן נתון נכונות לתקופה קצובה של 24 ימים כנגד אישור עקרוני. לכן, אנו נהיה תלויים לאורך כל תהליך הבנייה לגורמים השונים אשר משפיעים לנו על שוק ריביות המשכנתא.

 ניהול תקציב נכון – במשכנתא רגילה פחות מורכב לתכנן את התזרים מזומנים, רוב ההוצאות ידועות מראש ואתם יודעים מתי תצטרכו כל סכום כסף. לעומת זאת, בבניה עצמית מכיוון שהמשכנתא מגיעה בפעימות ובדרך כלל אחרי שאתם כבר סיימתם שלב או שנים בבניה, תכנון התזרים חשוב לא פחות מתכנון המשכנתא, אחרת אתם עלולים להיתקע באמצע הבניה ללא כסף נזיל. ההמלצה היא לבקש מהבנק קצת יותר כסף ממה שאתם חושבים שאתם צריכים!

שימת לב:

בבניה עצמית תדרשו לשתי שמאויות על הנכס ואישור מהנדס לכל שחרור בכל שלב שבו משחררים כספים.

הערות חשובות :

לא להתחיל לפעול ולבזבז כספים, זמן ואנרגיות מבלי שיש אישור עקרוני מהבנק ( רצוי לפחות שניים) לבנייה עצמית
זוהי עסקה מורכבת ! השתמשו בבעלי מקצוע מומחים הנדרשים לעסקה זו לכל אורך הדרך.

בהצלחה רבה בבניית בית חלומותיכם!!!!