תמהיל משכנתא הוא שילוב מספר מסלולי משכנתא ממגזרי הצמדה שונים, בסוגי ריבית שונים, במגוון סוגי פירעון ולטווחי זמן שונים. בנק ישראל קבע מספר מגבלות למידת הסיכונים שבנקים ולווים יכולים לקחת על עצמם בהרכבת תמהיל מסלולי הריבית במשכנתא, ואלו העיקריים:
לפחות שליש מסכום המשכנתא חייב להיות בריבית קבועה.
ריבית קבועה היא הריבית הבטוחה ביותר. היא יכולה להיות צמודה או לא צמודה למדד, כאשר ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) היא הבטוחה מבין השתיים, היות והיא יוצרת ודאות ומאפשרת לכם לדעת מראש בדיוק כמה תשלמו לאורך תקופת ההלוואה. עם זאת, ריבית קל"צ מגלמת בתוכה, מראש, סיכונים לאינפלציה, ולכן היא יקרה יותר ביחס לריבית צמודה.
מקסימום שני שליש ריבית משתנה.
ניתן לקחת את כל שני השליש בריבית פריים אולם ניתן לשלב גם עם ריבית משתנה ( צמוד מדד או לא צמוד מדד)
יש משמעות גדולה מאוד לתמהיל המשכנתא. מלבד בחירת המסלולים המותאמים ללקוח, יש חשיבות למספר השנים שבכל מסלול, ויש חשיבות גדולה ליחסיות המסלול כלפי התמהיל.